践行社会主义核心价值观邻里情 中国梦与邻为善 以邻为伴--习近平
证件难办销量下滑西安城改房市场遭遇寒流

转眼已到岁末,此时本是西安楼市销量冲刺阶段,但一些项目却几乎遭遇冰点,尤其是城改项目市场。

11月西安市房管局出台“十四条”、“七条”调控政策,对楼市进行整顿,严格实行限购政策,五证不全的楼盘关门歇业。受调控冲击,城改市场一夜“入冬”。据统计,连续两个周末,全市仅一个商品房项目开盘,其中更难觅城改房踪影。大量城改楼盘歇业或暂停销售。当前,只取得《建设用地规划许可证》(包括西安市城中村改造方案批复)的城改项目合计162个。而这类项目当前均没有取得《国有土地使用证》。由于本轮整治要求所有无证楼盘都不得销售,因而这类项目全部停售。

城改项目的“搁浅”也波及购房者,关闭的售楼部、停工的工地,让购房者忐忑不安。

>>购房者之困

李先生的担忧:没有预售证真担心房子不能按时交付

市民李先生因所在单位内部团购,去年7月份在城北某城改项目购买了一套97㎡小三室,每平方米5200元,价格比同区域的商品房便宜近1300元/平方米,而且周边配套也比较成熟,周边社区幼儿园、医院、学校、餐饮等都一应俱全。位置不错,离单位还挺近,但付款得三次付清,这让他感到压力不小,于是就找亲戚朋友凑了凑,去年交了第一笔25万。虽然没有正式合同,但由于是内部团购,大家都签了协议,李先生也就放心付了钱。

眼看着到了今年年底,这一年新房周边的发展日新月异,连IMAX影院都落户在家门口,老婆喜欢逛的卖场也近期开业了,而自己买的楼盘施工建设也在进行中,本来计划的明年初交第二笔款,却被近期西安楼市的调控给打乱了计划。

由于购买的项目没有预售证,而且也不是签订的房管局备案正式合同,真担心后面贷款会有问题,房子不能按时交付。“业主群已经炸了锅,大家都担心会影响到后面的交房问题,找开发商,他们也说是在积极解决。可现在都过去半个多月了,他们的营销中心还关着门,大家能放心吗?”李先生无不担忧地说。

周女士的等待:晚交房一年半 影响了孩子上学

2009年4月,周女士购买了城东西安交大附近一处学区房,三室两厅一厨一卫,当时的价格是4200元/平方米,没有正式合同,首付款10万。协议上白纸黑字写着2011年12月31日交房,自己想着刚好赶上孩子小升初能考交大附中。可到了2011年底,房子没有按时交付,孩子考上了交大附中却要每天从老房子坐1个小时的公交车才到学校,浪费了不少时间在上学路上。

后来,开发商给业主们减免了一个点的优惠,又承诺第二年“五一”交房,结果又是交不了房,原因还是预售证办不下来。“这次推迟给我们免了一年的物业费。其实我倒不担心开发商交不了房,毕竟我们之前也咨询过碑林区城改办,了解过项目是正规的城改项目,只是拖得时间太久了。和我们同时间买房的,人家早就住上了新房。”周女士说,她原本计划孩子上学能离家近一些,不影响学习,可还是晚入住了两年,直到今年3月份才拿到正式合同,5月份商业贷款下来才办理了入住手续,而那些交全款的业主早一年就住进了新房。自己却等了四年,才住进新房。

>>市场之困

大量楼盘歇业或停售成交量下滑超三四成

受调控政策影响的西安楼市,推盘量急剧下滑。据数据监控中心统计,11月底和12月初连续两个周末,全市仅首创漫香郡一个商品房项目开盘,而城改房踪影更是难觅。另据记者了解,在西安开展楼市秩序专项整治以来,仅灞业大境、罗马景福城、世融嘉轩等屈指可数的城改房入市,而这些项目对外咨询的时间,实际已长达数月甚至数年。

“因为涉及土地和回迁安置等问题,城改项目的证件办理很慢,这和对外销售、回笼资金是相矛盾的。”有业内人士指出,在媒体曝光和专项整治前,无证销售已是西安城改市场公开的秘密。据美城机构调查,西安市城改办在10月20日公布了全市196个城中村和42个棚户区改造项目名单,而这238个项目中,只有34个项目是证件齐全的。

专项整治后,大量城改楼盘因此歇业或暂停销售。记者上周走访国宾中央区、兰蒂斯城大兴·新悦城和时丰·中央公园等城改项目的售楼部,得到的答复多为“可以来看房,但成交和签合同要到明年预售证下来以后”。由于无法签单,部分城改楼盘近期零成交,情况好点的也多是登记了一些意向客户信息。有置业顾问坦言,卖不了是一方面,关键是现在来看房的人也少了很多。没客源,即便证办齐了,开盘还是成问题。

有业内人士测算,近期城改市场的成交量下滑不少,幅度可能在三四成以上。天翼策略机构副总经理李健分析,主要是因为五证不全的楼盘没法销售了。而在过去,他们的实际成交甚至要高于证件齐全的城改项目。

西安市经纪人协会房地产专业委员会的一份报告也印证了李健的说法。该报告显示,2012年,西安城改市场占到全市住宅成交量的30%左右,其中拿证项目的备案面积为163.6万平方米,未取证项目的成交量达到263.46万平方米。

>>开发商之困

正规项目只因办证慢购房者拿着钱来都不敢收

一方面是购房者的担忧,另一方面是市场的萧条,对于此种局面,开发商又是如何考虑的?近日,记者采访了西安近二十家城改项目的开发商,不少企业负责人都以各种理由拒绝了采访。一位不愿透露姓名的企业负责人告诉记者,很多负责人说没时间接受采访,其实只是借口罢了。自西安11月颁布调控令以来,近一个半月时间,西安楼市一片惨淡,城改项目多是关门大吉,或者只接受咨询,一些小开发商由于顶不住资金压力,早已人去楼空。记者前几日见到城北某城改项目的一位姚姓副总,满脸愁容地向记者倒起了苦水。

“毕竟我们的项目有优势,地段很好,而且有国企背景,资金链还算雄厚,还能撑住。虽然目前没有预售证,但是价格与别家有证的相比便宜不少。开始内部团购时已经销售了一部分房源,可以说当时势头很好。如今停止销售,我们的售楼部只能接受咨询,虽然很多购房者都是拿着首付款来的,但是我们都不敢收,这个时候谁能知道他是房管局还是媒体呢?在这个敏感时间段,只能按照政府的要求来办,可没有销售量,售楼人员也没有收入来源,不少销售人员就都辞职了。”

谈到无证销售,其认为,虽然政府加快了办证力度,但是针对城改项目,由于有安置搬迁政策,实际上他们的预售证还是迟迟不见踪影。他希望政府能出台加快城改项目办证的相关新制度,比如工程施工盖到多少层可以销售,这样一来就可以缓解开发商的资金压力。

年底要账的人更多真不知道年关能不能过得去

康先生是一家注册资金2000万元的房地产公司的策划主管。他们公司所开发的楼盘是城南的一个城改项目,虽然只有4栋楼,但位置不错,之前来咨询和购买的购房者很多。可是现在由于严查五证,因为项目的预售证还没下来,营销中心只好关了门。

“我们的销售人员天天接到业主的电话,都是在问证什么时候办好,还有些业主开始退房了。”康先生告诉记者,“现在停止销售,资金当然紧张了。给客户退了款,我们的工资就要受影响,上个月就没发,这马上到年底,肯定项目上要账的人更多,真不知道这个年关还能不能过得去。”

办证晚被认为“不正规”购房者更应关心项目品质

“过去购房者买房时,最关心的都是价格、户型,现在成了先问有没有证。”城改楼盘的负责人普遍反映,抛开暂停销售不说,看房人的关注点变了,而这更令人着急。

未央区的某城改大盘,目前配合政府的有关规定,也只是接受咨询和看房,未正式对外销售。该项目营销部部长介绍,顺利的话,可能施工进度要比证件办理还快。但现在到了年底,涉及工程款、工人工资等各项支出,项目的压力还是不小。

他表示,城改房办理证件和一般商品房还是有区别的,可能存在土地证比其他证件还晚办理的情况。但有的看房人不清楚也不理解,就误以为“你们不正规”。他表示,其实相比证件,购房者更应关心项目本身的品质,特别是工程进度及一些承诺能不能兑现。

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