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楼市今冬不冷一线土地市场年终“翘尾”

京沪土地市场现年末争抢潮 A股房地产并购案例层出不穷

在2013年即将结束之时,一线城市“逆天”走高的地价,成为房地产市场最热的话题。在地产股股价屡创新低、房产税等“利空”预期不断增强的氛围下,大中小房企齐上阵争抢京沪土地资源,其背后是一线楼市的强劲需求和抗跌能力越来越成为业界共识。

一线土地市场年终“翘尾”

12月份,上海拟出让土地36幅,规划建筑面积近300万平方米,起始价达到190.91亿元。在11月底时,曾有业内人士测算,加上前11个月上海实现土地出让收入1800余亿元,今年全年上海卖地收入将超过2000亿元,创下年土地出让收入之最。

实际上,12月份上海真实的土地出让情况,远比市场想象的要“血雨腥风”。12月4日、5日,华南大鳄恒大地产率先爆发,拿下五幅地块,总斥资超过47亿元,成为上海历史上最集中拿地的房企。据粗略统计,恒大上海拿地的溢价率在130%左右。这是恒大继127亿狂取北京三幅地块后攻下的又一个核心一线城市。

这只是刚刚开始。最近,在临港新城主城区某办公地块,上海锦绣投资以490% 的溢价率、1.5万元/平方米的楼板价,令自贸区概念下的临港新城土地市场“扶摇直上”。在此期间,超过400%的溢价率屡屡出现。根据统计数据,仅上周,全国住宅用地楼板价前十位的地块中,有五幅来自上海临港新城主城区,溢价率分别为445%、427%、424%、407%和379%。

除上海外,北京也是土地炙手可热的一线城市之一。20日,北京市土地整理储备中心宣布,其门头沟新城MC16-073地块经公开招标,最终由三家公司联合体以58.66亿元获得,北京历史上新的总价“地王”由此产生,溢价率近50%。这三家公司分别是北京住总房地产开发有限责任公司、北京融创恒基地产有限公司和北京骏洋房地产开发有限公司。其中,融创中国旗下的北京融创恒基地产有限公司在今年9月曾以总价21亿元及异地建设医院面积27.8万平方米竞得北京市朝阳区农展馆北路一个地块,折合楼板价超过7.3万元/平方米,成为北京单价“地王”。

对此,有业内人士解读,目前三四线城市住宅市场供给较大,需求有限,部分出现滞销,房企越来越看到一线楼市的强劲需求和抗跌能力。因此,尽管地价成本较高,但仍“一头扎进”。

土地高溢价推高成本

除了地块越来越受追捧外,上海土地市场还呈现了大中小房企竞相入场的局面。如此前从未或几乎未在上海出现过的重庆隆鑫、深圳天健等。另外,新丹投资、越州投资、锦绣投资等投资管理公司也竞相登场。甚至出现了众多自然人争相入市,比如自然人熊习生以1.5亿总价拿下临港新城9000余平方米的某地块,楼板价14526元/平方米。

其结果是上海地价的直线上升。以上海青浦新城一站地块为例,今年初龙湖、绿地等房企进驻之时,其区域土地市场入场门槛仅7500元/平方米左右。到年底,重庆隆鑫以9.14亿元总价、124%溢价率的成本进入该区域,楼板价已经达到1.4万元/平方米,较年初几乎翻倍。

一个值得关注的迹象是,外来“小伙伴”拿地的总价较低,但溢价率极高。相反,一些大体量、高总价的核心地块,溢价率均不高。比如,绿地香港在12日以59.5亿元的底价获得上海黄浦五里桥街道商办用地,折合楼面价24231元/平方米,这也是上海今年总价第二高的经营性用地;第二天,上海分别以招标和挂牌的方式出让2宗地,其中,上海外滩滨江综合开发有限公司和上海黄金交易所联合体以36.57亿元中标黄浦区小东门街道611街坊3/1宗地块、613街坊2/1宗地块;中国联合网络通信有限公司上海市分公司以12.19亿元底价摘得杨浦区平凉街道12街坊地块。两幅地块均未出现激烈竞价情况。

上海著名土地研究机构CIRC分析指出,一线土地市场正呈现四大显著特征:一是“面粉”接近“面包”价格,部分甚至已经超出“面包”价格;二是区域规划的利好政策成为地价上涨的绝佳理由,如自贸区概念下的临港新城;三是房企抢地情绪不断高涨,追高势头愈发明显;四是部分地区地价年内翻番。

日渐提高的地价无疑也在推高入市风险,一些大型房企又开始抱团拿地,以抵御市场风险。如雅居乐与富力联手在南宁拿地;绿城与九龙仓再度合作,以25.76亿元在杭州萧山拿地;北京住总、融创、北京骏洋联合在北京门头沟拿地等。中原地产分析认为,在地价高企、市场风险加大的背景下,未来强强联手成为越来越多大型房企的共赢选择。

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